萬科近期接連迎來積極信號。繼大股東年內(nèi)第五次“輸血”后，6月10日，萬科以底價4.69億元拿下武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)一宗住宅用地。
這是萬科近期斬獲的第二宗地塊。值得關(guān)注的是，在深陷債務(wù)困局的當(dāng)下，萬科既依賴大股東持續(xù)輸血，又悄然在土地市場布局。這是否意味著其內(nèi)部“造血”系統(tǒng)正在逐步恢復(fù)？
在鄭州、武漢接連拿下低總價地塊
武漢地塊此次拿地主體為武漢長萬置業(yè)發(fā)展有限公司。根據(jù)天眼查顯示，該公司由湖北長投實業(yè)集團有限公司及武漢市萬尚企業(yè)管理服務(wù)有限公司分別持股50%，后者為萬科旗下公司。
從地塊本身來看，武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)17C1(沌口片區(qū)住宅)地塊占地面積26934.79平方米，規(guī)劃建筑面積67336.98平方米，容積率2.5，成交價即起始價為4.69億元，樓面價為6966元/平方米。
中指研究院指出，地塊所處沌口中心板塊現(xiàn)狀投資價值較高，規(guī)劃利好較多，交通便利，鄰近地鐵3號線、6號線，多條公交線路環(huán)繞，且距離體育中心地鐵站僅0.5千米。周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3公里范圍內(nèi)聚集了三角湖小學(xué)（博學(xué)校區(qū)）、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)第一中學(xué)、三甲醫(yī)院協(xié)和醫(yī)院車谷院區(qū)、購物中心萬達(dá)廣場（武漢經(jīng)開店）等生活配套，周邊還有武漢足球主題公園、三角湖等景觀資源。
這并非萬科近期唯一出手。就在半個月前，其還聯(lián)合其他股東在鄭州拿下一宗優(yōu)質(zhì)地塊。
5月28日，鄭州市公共資源交易中心網(wǎng)站顯示，河南國信樂達(dá)房地產(chǎn)有限公司成功摘取鄭州中原區(qū)潁河西路南、冠云路（洛達(dá)路）東一宗地塊。該地塊以約5.28億元的底價成交，面積約40.26畝，位于山河道一期西側(cè)，系萬科山河道項目三期用地。
股權(quán)穿透顯示，河南國信樂達(dá)房地產(chǎn)有限公司背后，鄭州萬科持有50%股份，為第一大股東，河南國信房地產(chǎn)、河南好多錦商貿(mào)有限公司分別持有30%、20%股份。
該地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯，周邊3公里范圍有中原萬達(dá)、二砂文化創(chuàng)意園、T10購物中心、西元國際廣場、王府井等商業(yè)，并匯集有伊河路小學(xué)山河道校區(qū)、華山路小學(xué)、鄭州一中等多所教育資源以及鄭州市中心醫(yī)院等。項目地塊東北角為山河公園，周邊匯集有碧沙崗公園、綠城廣場、五一公園、西流湖公園、芝麻街公園里等多個市政生態(tài)公園。
值得一提的是，萬科此前已在同一區(qū)域開發(fā)山河道一期、二期，市場反響不俗。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，成熟的操盤經(jīng)驗，讓萬科對三期開發(fā)信心十足。
縱觀這兩次拿地，萬科均選擇合作開發(fā)模式，既分?jǐn)傎Y金壓力，又降低獨立操盤風(fēng)險，可謂“花小錢辦大事”的典型打法。而且，其拿下的2宗地成交價均在5億元左右，地塊總價不高。
150億救命錢背后：“輸血”與“造血”
對于深陷債務(wù)泥潭的萬科來說，拿地釋放出很強的信號意義。
眼下萬科的救命錢主要依靠外部“輸血”，大股東深鐵集團今年已連續(xù)五次馳援，累計借款近150億元。
就連萬科A股庫存股也被擺上貨架，通過集中競價交易方式首次出售2200萬股，減持所得資金總額約為1.458億元。
但是在鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉看來，萬科要想真正走出困境，必須依靠自身“造血”。
不過，其銷售方面仍在明顯下滑，2025年一季度，萬科實現(xiàn)合同銷售金額349.2億元，同比下降39.8%；合同銷售面積254.0萬平方米，同比下降35.1%。
在這樣的背景下，鄭州、武漢的拿地動作就顯得意味深長。張宏偉分析稱，萬科鄭州拿地可能是定向操作，能夠盤活存量項目，又能提高舊改資金的利用效率。同時，武漢、鄭州等二線城市核心區(qū)域仍有住房需求，新增項目能為萬科的銷售業(yè)績提供支撐。此外，新增地塊有助于優(yōu)化萬科在一、二線城市的項目結(jié)構(gòu)，增強抗風(fēng)險能力，對沖市場波動帶來的不確定性。
張宏偉建議萬科在核心一二線城市通過招拍掛方式補充土儲和貨值。無論是獨立拿地，還是借助大股東資產(chǎn)注入等方式，優(yōu)質(zhì)項目的增加都將為萬科經(jīng)營業(yè)績的改善創(chuàng)造可能，并逐步恢復(fù)其自身“造血”功能。
新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟
校對 王心
