10月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2021年前9個月房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長8.8%。
“這是今年該指標首次進入個位數(shù)的水平，也說明開發(fā)投資的矛盾從過熱開始轉(zhuǎn)為過冷，相關風險值得關注。包括辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房指標已經(jīng)開始轉(zhuǎn)負，都說明房企在開發(fā)投資方面存在一定的壓力。四季度需要積極改善房地產(chǎn)開發(fā)投資營商環(huán)境?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進點評稱。
開發(fā)投資增速年內(nèi)首次降至個位數(shù)
圖片來源：國家統(tǒng)計局
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約11.26萬億元，同比增長8.8%；比2019年1-9月份增長14.9%，兩年平均增長7.2%。其中，住宅投資約8.49萬億元，同比增長10.9%。
值得關注的是，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速這一數(shù)據(jù)已經(jīng)是連續(xù)7個月出現(xiàn)同比下滑，且同比增速首次進入個位數(shù)。
對此，58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟認為：“全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速快速回落主要有兩方面的原因。首先，2020年上半年受疫情影響基數(shù)較低，今年年初增速相對較高，并且在疫情得到控制之后加速復工復產(chǎn)，開發(fā)投資數(shù)據(jù)也隨即快速復蘇并恢復到正常水平，也對下半年的開發(fā)投資數(shù)據(jù)增速放緩產(chǎn)生一定影響。其次，全國樓市宏觀調(diào)控政策頻出影響房企開發(fā)投資增速的提升，尤其是今年房企的新開工面積增速在4月開始已經(jīng)連續(xù)6個月出現(xiàn)負增長，體現(xiàn)出開發(fā)商對未來的預期相對悲觀。”
“這是今年該指標首次進入個位數(shù)的水平，也說明開發(fā)投資的矛盾從過熱開始轉(zhuǎn)為過冷，相關風險值得關注。”嚴躍進指出，接下來的四季度，需要積極改善房地產(chǎn)開發(fā)投資營商環(huán)境。
三季度全國商品房銷售“速凍”
從銷售層面來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，全國商品房銷售面積約13.03億平方米，同比增長11.3%；商品房銷售額約13.48萬億元，同比增長16.6%。
其中，9月單月，商品房銷售面積約1.61億平方米，同比下滑3.2%；商品房銷售額約1.57萬億元，同比下滑15.8%。
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“不僅是9月，從整個三季度銷售來看，全國商品房銷售額同比已經(jīng)出現(xiàn)3個月下滑，說明市場拐點已經(jīng)顯現(xiàn)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析認為：“樓市在三季度出現(xiàn)斷崖式下調(diào)，房地產(chǎn)信貸政策收緊是原因之一。全國層面上出現(xiàn)了房貸收緊，放款普遍都在3個月以上，部分城市甚至需要6個月以上，導致全國樓市二手房交易接近停滯，上海、深圳、北京二手房交易都已經(jīng)跌至歷史低點，市場出現(xiàn)了歷史第一次從高溫到冰凍的突然變化?！?/p>
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)正在“擠水分”，目前已經(jīng)回歸到2019年的水平。他分析稱，受去年低基數(shù)和今年上半年的商品房銷售面積在高位運行等因素影響，商品房銷售面積增速持續(xù)呈現(xiàn)高位回調(diào)走勢，三季度的商品房銷售面積回歸到2018年、2019年同期水平。截至今年6月，全國房地產(chǎn)市場高位運行了14個月，這期間有投資投機需求，也有剛需提前入場，現(xiàn)在的回調(diào)是把這部分“水分”擠掉了。
此外，從房地產(chǎn)政策端來看，全國房地產(chǎn)調(diào)控仍然處于升級之中。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，9月單月，全國房地產(chǎn)調(diào)控累計62次，截至目前，2021年房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)達482次。同時，一些城市對房價快速下跌也針對性地出臺了“限跌令”，目前已經(jīng)有包括鄂州、東陽、張家口、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、江陰、桂林、株洲、唐山等在內(nèi)的15個城市出臺“限跌令”政策。
國內(nèi)貸款增速持續(xù)下滑，海外融資驟降
在資金層面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約15.15萬億元，同比增長11.1%；分項來看，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款以及個人按揭貸款同比增速分別為-8.4%、-36.9%、6.1%、25.6%、以及10.7%，其中國內(nèi)貸款增速降幅持續(xù)擴大，海外融資也出現(xiàn)了大幅下滑。
圖片來源：國家統(tǒng)計局
“房企到位資金持續(xù)承壓，這與銀行貸款集中度管理有關。信貸環(huán)境收緊對銷售回款增速起到抑制作用，同時銷售回款又為房企到位資金的主要來源，使得房企到位資金承壓，從近期的數(shù)據(jù)看信貸收緊趨勢已有平緩傾向，有利于房地產(chǎn)市場走向平穩(wěn)?！迸撕普J為。
“另外，從利用外資的角度看，近期確實會比較低迷。其一，部分房企出現(xiàn)美元債違約等事件后，從引入外資的角度看，估計困難是比較大的，尤其是企業(yè)的信用等級等也確實受到較多的關注；其二，近期房企尋求資金方面，重心也不在于海外債等，更多還是通過積極降價促銷等方式來進行的?！眹儡S進分析。
由于房企資金層面緊張，國內(nèi)貸款和海外融資均受限，房企的拿地積極性減弱。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年1-9月，全國房企土地購置面積同比增速為-8.5%。也正因此，在目前熱點城市進行的二輪土拍中，不少房企削減拿地計劃，不少熱點城市的土地也出現(xiàn)流拍情況。
“貸款環(huán)境估計四季度會有所改善。此外，近期關于預售許可資金監(jiān)管政策趨嚴的內(nèi)容，值得房企和投資者關注?！眹儡S進如是說。
而陸騎麟認為：“當期房地產(chǎn)相關宏觀數(shù)據(jù)全面開始轉(zhuǎn)向，房價上漲的態(tài)勢也得到抑制，可以預見今年9月將是房地產(chǎn)樓市政策最嚴的時期，短期內(nèi)再次出臺調(diào)控政策可能性已經(jīng)不大，房價在今年下半年到明年初逐步探底?！?/p>
新京報記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 趙琳
