2025年樓市上半場收官，一場持續(xù)的分化大戲正在上演。從時間維度來看，一季度市場延續(xù)修復態(tài)勢，給行業(yè)注入了一劑強心針，然而二季度邊際轉弱的趨勢又令人始料未及。從細分城市來看，一線城市及強二線城市表現平穩(wěn)，三四線城市總體仍回落。
新房：30城120-144平方米戶型成交占比首次達30%
聚焦新房市場來看，根據中指研究院統(tǒng)計數據，今年上半年，北京、上海新建商品住宅網簽成交面積同比均小幅增長，廣州、深圳同比增幅均超15%。二線城市中，杭州、成都優(yōu)質改善樓盤繼續(xù)延續(xù)較高熱度，新房成交保持平穩(wěn)，市場分化延續(xù)。同時，受供應縮量影響，重點城市可售面積普遍回落，出清周期有所縮短，市場繼續(xù)處于去庫存階段。
從新房成交特征來看，2025年以來，核心城市改善型項目入市節(jié)奏加快，帶動改善性需求持續(xù)釋放，北京、上海、南京、成都等多個城市高總價項目去化表現較好。從中指監(jiān)測重點城市來看，1-5月30城90-120平方米新房成交套數占比保持在四成左右，120-144平方米戶型成交整體占比首次達到30%，改善型樓盤占據新房市場主流。
二手房：成交活躍度較高，深圳增幅超30%
二手房市場方面，“以價換量”的特征依然明顯。今年上半年，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等地二手房成交保持較高活躍度，其中深圳同比增長超30%，北京、上海、廣州同比增長20%左右；成都、杭州、蘇州、廈門二手房同比增長均超10%。
不過，受季節(jié)性因素影響，5月以來二手房市場熱度有所轉弱，6月，一線城市中，上海二手房成交在高基數影響下，同比出現下降，北京、深圳、廣州增幅收窄；二線城市中，成都、蘇州、廈門等核心城市成交仍同比增長。
價格走勢：新房微漲、二手房持續(xù)下跌
價格走勢方面，新房和二手房市場呈現出完全不同的發(fā)展軌跡。根據中指數據，2025年上半年，百城二手住宅價格累計下跌3.60%，其中，1-2月二手房均價延續(xù)去年四季度修復態(tài)勢，環(huán)比跌幅持續(xù)收窄，但3月以來環(huán)比跌幅再次擴大，6月百城二手住宅均價為13691元/平方米，環(huán)比下跌0.75%，已連續(xù)38個月下跌。
與之形成鮮明對比的是，在優(yōu)質改善項目入市帶動下，上半年百城新房價格累計上漲1.16%，漲幅較去年下半年收窄0.26個百分點。
趨勢展望：延續(xù)分化，政策因素成關鍵變量
展望已經到來的7月以及下半年，房地產市場的走向成為眾人矚目的焦點。
克而瑞分析稱，7月供應同比、環(huán)比齊降三成，重回年內次低，一線城市中，北京“獨撐大局”，滬廣深集體縮量。二線城市中，超八成環(huán)比下滑；三四線城市供應累計同比跌幅進一步擴大?；?月供應穩(wěn)中有降，房企推盤積極性一般，故而新房成交絕對量或將延續(xù)低位波動，不過基于去年基數較低，同比降幅仍有進一步收窄的可能，延續(xù)弱復蘇走勢。
而從市場熱度來看，或將高位回落。據克而瑞監(jiān)測數據，28個重點城市2025年7月預期項目平均去化率29%，環(huán)比下降15個百分點，同比上升1個百分點。
展望下半年，中指研究院分析認為，高品質項目入市有望帶動核心城市新房市場保持平穩(wěn)，但居民收入和房價預期以及市場整體優(yōu)質供給仍偏弱，重點城市中，二手房對新房“替代效應”仍明顯，預計城市之間及項目之間分化行情將延續(xù)，“好城市+好房子”具備結構性機會，而市場全面止跌回穩(wěn)仍需政策進一步加力。
2025年樓市下半場，市場仍將在分化中前行，政策的及時雨能否精準落下，房企又將如何在困境中突圍，購房者該如何把握時機，這一系列問題都將在未來幾個月逐一揭曉答案。
新京報貝殼財經記者 段文平
制圖 盧子雄
編輯 楊娟娟
校對 翟永軍
