萬(wàn)科在經(jīng)歷高管換血及核心部門、區(qū)域重大人事調(diào)整后，正式步入國(guó)資深度管理階段，迎來(lái)“新萬(wàn)科”時(shí)代。在此背景下，萬(wàn)科利好消息不斷，深圳國(guó)資對(duì)萬(wàn)科的支持力度顯著增強(qiáng)。
2月10日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，其第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（深鐵集團(tuán)）計(jì)劃向公司提供28億元的借款。這一舉措不僅為萬(wàn)科提供了資金層面的直接支持，更通過(guò)強(qiáng)大的信用背書(shū)，為其未來(lái)化債注入了更多信心。
受此消息及其他市場(chǎng)利好傳聞?dòng)绊懀?月12日，萬(wàn)科股價(jià)與債市雙雙上漲。當(dāng)日收盤，萬(wàn)科A漲停，報(bào)價(jià)7.96元，萬(wàn)科港股上漲16.73%至6.35港元。債市方面，萬(wàn)科債券普遍走強(qiáng)，“21萬(wàn)科04”“22萬(wàn)科04”和“21萬(wàn)科06”漲超5%，“22萬(wàn)科02”“22萬(wàn)科06”和“22萬(wàn)科07”漲超4%，“21萬(wàn)科02”漲超3%。
萬(wàn)科A股價(jià)2月12日漲停。圖片來(lái)自百度股市通截圖
萬(wàn)科迎來(lái)大股東輸血，低息貸款+高質(zhì)押率
在強(qiáng)勢(shì)入主管理層后，深圳地鐵對(duì)于萬(wàn)科的“輸血”，也來(lái)得非常及時(shí)。
通過(guò)拆解28億元的股東貸款，可以清晰看出深圳地鐵的支持力度。
這筆貸款將主要用于償還萬(wàn)科在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行的債券本金與利息。從借款周期來(lái)看，共3年。從利率來(lái)看，借款利率按年化2.34%計(jì)算，低于全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的1年期LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）。
在增信安排方面，萬(wàn)科提供不超過(guò)價(jià)值40億元的資產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)押，質(zhì)押率設(shè)定為70%。初始是以公司持有的萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司市值為40億元的股票提供質(zhì)押擔(dān)保，質(zhì)押股票定價(jià)參考最近30個(gè)交易日的平均價(jià)格確定，截至2月7日每股約為20.54港元。
從市場(chǎng)慣例看，股票質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的質(zhì)押率通常為30%至60%。本次大股東深鐵集團(tuán)為體現(xiàn)對(duì)萬(wàn)科的大力支持，提振市場(chǎng)信心，將質(zhì)押率設(shè)定為70%。
股東借款利率低于目前公司從金融機(jī)構(gòu)借款的利率水平，并按高于市場(chǎng)慣例的水平確定股東借款質(zhì)押率，這充分體現(xiàn)了深圳地鐵對(duì)萬(wàn)科的支持。
早在2017年“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”時(shí)，深圳地鐵以“白衣騎士”的身份進(jìn)入萬(wàn)科，成為第一大股東。此后，深圳地鐵多次通過(guò)發(fā)聲和實(shí)際行動(dòng)支持萬(wàn)科的發(fā)展。例如，2024年以來(lái)，深圳地鐵先后認(rèn)購(gòu)了中金印力公募基金29.75%的份額，受讓萬(wàn)科深圳灣超級(jí)總部基地地塊等。
今年春節(jié)前，深圳地鐵曾以12.92億元的價(jià)格受讓萬(wàn)科紅樹(shù)灣物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目49%的投資收益權(quán)，同時(shí)以0.58億元的價(jià)格受讓該項(xiàng)目管理經(jīng)營(yíng)公司深圳地鐵萬(wàn)科投資發(fā)展有限公司49%的股權(quán)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，深圳地鐵向萬(wàn)科提供的股東貸款兼具實(shí)際意義與信號(hào)意義。從實(shí)際層面看，投資者更關(guān)注資金支持的直接作用，28億元的“真金白銀”將有助于緩解萬(wàn)科的流動(dòng)性壓力。而從信號(hào)層面看，此次貸款是管理層調(diào)整后的一個(gè)重要舉措，不僅體現(xiàn)大股東對(duì)萬(wàn)科的強(qiáng)力支持，也向市場(chǎng)傳遞了萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、前景向好的信心。這一雙重意義進(jìn)一步強(qiáng)化了投資者對(duì)萬(wàn)科的信任與預(yù)期。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，管理層“換血”后，大股東以實(shí)際行動(dòng)展現(xiàn)了其對(duì)萬(wàn)科的堅(jiān)定支持。此次28億元借款以萬(wàn)物云作為抵押，也凸顯了大股東不僅關(guān)注萬(wàn)科的傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)也高度重視物業(yè)板塊的發(fā)展。無(wú)論是表內(nèi)資產(chǎn)還是表外業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)萬(wàn)科將進(jìn)行全面梳理與優(yōu)化，以進(jìn)一步提升整體運(yùn)營(yíng)效率與競(jìng)爭(zhēng)力。
2025年債務(wù)兌付大考，萬(wàn)科如何扭轉(zhuǎn)乾坤？
2025年對(duì)萬(wàn)科而言將是關(guān)鍵的一年，面臨負(fù)債兌付高峰，堪稱生死抉擇之年。
Wind數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科一年以內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約326.45億元。公開(kāi)市場(chǎng)方面，2025年萬(wàn)科境內(nèi)外累計(jì)到期債券共9只，總規(guī)模高達(dá)215.9億元。
從萬(wàn)科自身情況來(lái)看，公司正面臨巨額虧損、賬面資金不足、銷售額顯著下滑以及融資受限等多重挑戰(zhàn)。然而，深圳國(guó)資的明確表態(tài)或?qū)槿f(wàn)科帶來(lái)了轉(zhuǎn)機(jī)。在國(guó)資的強(qiáng)力支持下，萬(wàn)科有望在危機(jī)中尋找到新的發(fā)展機(jī)遇，逐步化解當(dāng)前困境。
春節(jié)前，在管理層更換之際，深圳市國(guó)資委負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)：“截至2024年底，深圳市屬國(guó)資國(guó)企資產(chǎn)超過(guò)5萬(wàn)億元，全年?duì)I收超萬(wàn)億元，規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)，有能力、有實(shí)力，也有足夠的‘子彈’，支持地鐵集團(tuán)通過(guò)一切可能的市場(chǎng)化、法治化手段推動(dòng)萬(wàn)科穩(wěn)健發(fā)展?！?/p>
深圳市住建局負(fù)責(zé)人表示，國(guó)家有關(guān)部委正積極實(shí)施利用政府專項(xiàng)債收儲(chǔ)閑置土地和收購(gòu)存量商品房用作保障性住房政策。接下來(lái)，深圳市住建部門將大力協(xié)調(diào)有關(guān)方面妥善處置萬(wàn)科部分閑置存量土地，幫助萬(wàn)科盤活資產(chǎn)、回籠資金。
廣東省住建廳表示，將繼續(xù)指導(dǎo)各城市政府加大協(xié)調(diào)力度，推動(dòng)企業(yè)更多房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入“白名單”，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
深圳地區(qū)8家國(guó)有銀行和股份制銀行負(fù)責(zé)人也都表示，堅(jiān)定看好萬(wàn)科的后續(xù)發(fā)展，在聚焦主業(yè)的前提下，他們將繼續(xù)積極運(yùn)用貸款、債券、資管、信托等各種金融工具，滿足萬(wàn)科合理融資需求，全力保障其整體融資規(guī)模穩(wěn)定。同時(shí)，進(jìn)一步加大對(duì)萬(wàn)科主要股東的支持力度，共同幫助萬(wàn)科增強(qiáng)流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。
從表態(tài)看出，無(wú)論是大股東直接提供資金援助，還是通過(guò)專項(xiàng)債收購(gòu)閑置土地，抑或是進(jìn)一步擴(kuò)大銀行貸款支持，這種未來(lái)的支持，可能都是多層次、全方位的。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，閑置土地回收是萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)的重要途徑，可以重點(diǎn)關(guān)注。
事實(shí)上，春節(jié)后，廣東省已經(jīng)多地加速推進(jìn)閑置土地收儲(chǔ)工作。據(jù)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，自2月6日起，廣東省已有18個(gè)市區(qū)縣密集發(fā)布專項(xiàng)債收儲(chǔ)閑置土地公告，涉及100宗地塊。這些地區(qū)涵蓋了廣州市的花都區(qū)，惠州市、中山市、珠海市、潮州市、韶關(guān)市、茂名市、汕尾市等。
這一政策動(dòng)向或?yàn)槿f(wàn)科提供了重要機(jī)遇。通過(guò)參與閑置土地回收，萬(wàn)科不僅能夠優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，還能加速資金回籠，進(jìn)一步緩解流動(dòng)性壓力，為未來(lái)發(fā)展創(chuàng)造更多空間。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平
編輯 袁秀麗 校對(duì) 盧茜
