2024年即將過去，回望這一年的房地產(chǎn)市場，可以在歷史上寫下濃重的一筆。
這一年，房地產(chǎn)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)向，在“止跌回穩(wěn)”的大旗下，調(diào)控政策發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，二線城市（除了海南省三亞、?？冢┤娼獬讼拶彺胧痪€城市更是祭出力度空前的松綁政策，諸如北京執(zhí)行長達13年的“五年社保限購”門檻首次松動，廣州則完全放開了限購限制。
這一年，普宅標(biāo)準(zhǔn)取消了，稅費也同步下調(diào)，首付比降至15%的新低，房貸利率一度跌至“2”字頭，城中村改造全面重啟，收儲商品房逐步落地實施。
正是在政策“組合拳”的強力推動下，從2024年9月底開始，樓市成交迎來了“拐點”。國慶小長假，樓市一改過去幾年的清冷，呈現(xiàn)出一片熱鬧景象。10月份，樓市更是迎來了罕見的“金十”行情。11月份，北京、上海、深圳二手房成交創(chuàng)下多月以來的新高。
真可謂“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開”。不僅如此，2024年底的三場重磅會議，均對2025年房地產(chǎn)市場指明了方向，繼續(xù)加大力度推動“止跌回穩(wěn)”。
歷經(jīng)寒冬，樓市春天要來了嗎？
房地產(chǎn)奏響政策“最強音”
今年的房地產(chǎn)市場，經(jīng)歷了兩輪明顯的松綁高潮。
5月17日，央行出臺了史詩級的政策組合拳，包括降首付、取消商業(yè)貸款利率下限、下調(diào)公積金利率。
“5·17”新政后，可以明顯看到，多個城市部分新房項目到訪量、成交量以及二手房帶看量、網(wǎng)簽量均有增長，市場情緒也明顯提升。
但是持續(xù)一段時間后，政策效應(yīng)的邊際遞減現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)。直至9月26日，中央政治局會議提出“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，發(fā)出強有力的信號，直指扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)的基本面，顯示了政策維穩(wěn)的決心與力度。
9月底以來，住建部會同有關(guān)部門以及地方政府打出一套“組合拳”，包括 “四個取消、四個降低、兩個增加”政策組合拳。
其中，“四個取消”包括取消限購、限售、限價和普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)；“四個降低”涉及降低住房公積金貸款利率、住房貸款首付比例、存量貸款利率及換購住房稅費；“兩個增加”則是通過貨幣化安置新增100萬套城中村和危舊房改造，以及年底前將“白名單”項目信貸規(guī)模增至4萬億元。
各地因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢頭，10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個月同比、環(huán)比雙增長。
總結(jié)2024年的政策調(diào)整，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，力度和頻率是史無前例的，源于年初“小陽春”之后，市場急速下滑，特別是二手房恐慌式降價售房，市場量價循環(huán)下跌，超出管理層預(yù)期，甚至出現(xiàn)了市場失靈的狀態(tài)。
李宇嘉認為，2024年房地產(chǎn)政策大概分三個階段。一段是“5·17”新政之前，仍舊以央行降低LPR（貸款市場報價利率，年初一次性下降25個基點），地方政府特別是一線城市集體收縮限購范圍、降低首二套首付比例等為主基調(diào)；第二段是“5·17”新政，不僅將首付、利率降至歷史最低，而且提出了收購存量做保障房；第三段是“9·26”中央政治局會議確立“止跌回穩(wěn)”，祭出一攬子增量政策，部門政策持續(xù)發(fā)力，形成政策組合拳。
中央指導(dǎo)，各地因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策之下，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢頭，10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個月同比、環(huán)比雙增長。
樓市成交“拐點”來了
對于2024年的樓市成交，克而瑞總結(jié)稱，一季度銷售成交同比降幅年內(nèi)最高，市場表現(xiàn)不及預(yù)期。二季度政策面明確轉(zhuǎn)向去庫存，市場信心有所回暖。三季度成交環(huán)比周期性回落，同比降幅持續(xù)收窄。四季度政策面明確“止跌回穩(wěn)”，成交規(guī)模止跌回正。
事實上，9月底，樓市就開始升溫。緊接著的“十一”黃金周，各地更是出現(xiàn)售樓處“不打烊”，看房購房熱情高漲。
在北京，部分新房銷售處流量大增，工作人員忙得熱火朝天。在上海，外環(huán)外部分新盤來訪、成交量攀升。在廣州，樓市“火力全開”，很多樓盤的售樓處座無虛席，熱銷海報不斷刷屏。在深圳，樓市火熱程度超出預(yù)期。
而縱觀整個10月份的成交，出現(xiàn)拐點性信號。
住建部“全國房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)”網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月份全國新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長0.9%，比9月份同比擴大12.5個百分點，自去年6月份以來連續(xù)下降后首次實現(xiàn)增長；新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，是自今年2月份連續(xù)8個月下降后首次實現(xiàn)增長。
從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，10月份新房成交面積同比止跌，11月同比增長3%，是自2023年下半年以來，商品房成交面積實現(xiàn)了首度回正。
住建部相關(guān)司局負責(zé)人表示，商品房銷售面積環(huán)比“銀十”超“金九”。10月份是四季度首月，一般會受9月份沖量的透支影響，今年“銀十”超過“金九”十分罕見，是2007年起“銀十”首次超過“金九”。
進入11月份，“止跌回穩(wěn)”趨勢持續(xù)，房地產(chǎn)市場延續(xù)了10月份的高位成交態(tài)勢。
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，11月份，重點30城二手房成交套數(shù)同比繼續(xù)增長24%，單月成交量創(chuàng)近20個月新高。同時，無論是新房還是二手房，一線城市整體回升幅度均在各線城市中最高，均破紀(jì)錄。
諸如，上海二手房成交總套數(shù)超2.7萬套，是自2021年3月以來首次突破27000套，創(chuàng)下近44個月的新高；深圳二手房錄得8770套，同比增長103.7%，創(chuàng)近46個月以來新高；北京二手住宅網(wǎng)簽量18763套，環(huán)比增長8.0%，為近20個月以來的最高水平；廣州二手房成交突破1.1萬套，創(chuàng)下自2023年4月以來的新高。
12月份以來，政策效應(yīng)持續(xù)發(fā)力。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，12月以來（12月1日-12月22日），重點30城新房成交面積環(huán)比、同比增長均超10%，重點20城二手房成交量環(huán)比、同比亦繼續(xù)增長。
價格方面，重磅樓市新政之下，房價止跌跡象明顯。
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城價格指數(shù)，10月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降1.2%轉(zhuǎn)為上漲0.4%，為近13個月以來首次轉(zhuǎn)漲。二手房價環(huán)比下跌城市59個，是2023年6月來連續(xù)17個月的最低值。
11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個百分點。
在上漲城市數(shù)量方面，相比10月也出現(xiàn)明顯變化。11月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有17個，比上月增加10個；二手住宅環(huán)比上漲城市有10個，比上月增加2個。
李宇嘉說，12月份，由于減稅政策開始生效，中央經(jīng)濟工作會議明確了積極的財政政策、寬松的貨幣政策，對地產(chǎn)明確了繼續(xù)加力促進止跌回穩(wěn)，這對市場預(yù)期形成明顯的激勵效果，加上年底促銷，預(yù)計全年跌幅將明顯收窄，市場開始探底和觸底。
“止跌回穩(wěn)”關(guān)鍵期已至
2025年即將到來，房地產(chǎn)市場將如何走？止跌回穩(wěn)如何持續(xù)發(fā)力？還有哪些政策工具可用？
值得關(guān)注的是，2024年年底的三場重磅會議，釋放了強有力的信號。
12月9日，中共中央政治局召開會議，提出要“穩(wěn)住樓市股市”。12月11日至12日舉行的中央經(jīng)濟工作會議，定調(diào)了2025年的政策走向，繼續(xù)強調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
此后，12月24日至25日舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，具體介紹了下一年的房地產(chǎn)重要工作。在五項工作安排中，“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”排在第一位。
多位業(yè)內(nèi)人士稱，2025年將是止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵期，關(guān)鍵是前期部署的政策能否落地。李宇嘉指出，主要包括以下幾項工作，嚴控增量、盤活存量土地和房源、城中村改造貨幣化安置以及過剩產(chǎn)能出清。
展望2025年，中指研究院指出，新房銷售要實現(xiàn)從階段性恢復(fù)到持續(xù)性“止跌回穩(wěn)”，核心是政策要“一鼓作氣”落實到位。
具體來看，一是加快推進貨幣化安置100萬套城中村改造。中指研究院稱，如果按100平方米/套計算，可帶來約1億平方米住宅銷售，對市場總量貢獻約10%左右（2025年預(yù)計部分轉(zhuǎn)化為實際銷售）。二是加快落實3000億元保障性住房再貸款收儲存量房。若資金完全使用，估算可撬動資金3750億元（20%企業(yè)自有資金，80%貸款），可帶動住宅銷售超3600萬平方米，占市場總量約4.6%。此外，加大購房補貼力度，進一步加速市場庫存去化。
不過，李宇嘉也指出，政策的落地仍有一定難度，需要各部委政策取向一致、協(xié)同配合，需要激發(fā)市場主體的活力，需要金融機構(gòu)能支持，還需要磋商到合適的價格、實現(xiàn)資金平衡、重組以增強市場信心等等。
除此以外，包括一線城市松綁限購等直接刺激購房需求的政策是否還有調(diào)整空間？
58安居客研究院院長張波認為，一線城市在限購方面仍有操作空間，但是由于明年一線城市實現(xiàn)全面復(fù)蘇可能性較大，因此全面取消限購的可能性較小，至少會保持中心城市的限購門檻。同時，未來公積金政策的空間依然存在，包括利率調(diào)整顯著低于商貸利率，或增加公積金貸款總額，降低購房成本。此外， “以舊換新”和購房補貼政策也將有望在更多城市落地并加大力度，如契稅減免、家裝補貼等，提升購房者入市意愿。
對于2025年房地產(chǎn)市場走勢，張波認為，經(jīng)過2022年至2024年的三輪調(diào)整，房價已調(diào)整到位，部分城市甚至已過度下調(diào)。一線城市如北京、上海、深圳的房價已在2024年四季度止跌回穩(wěn)，成交量也有顯著增長。2025年重點城市將先迎來止跌回穩(wěn)，例如西部的重慶、成都、西安，東部的杭州、合肥、南京，南部的大灣區(qū)等，預(yù)計將有10-15個重點城市有望在上半年迎來“止跌回穩(wěn)”。
對于2025年，克而瑞預(yù)計，隨著居民購房預(yù)期的恢復(fù)，若2025年行業(yè)新增住房需求能夠平穩(wěn)釋放，預(yù)計全年成交規(guī)模有望停止近三年的持續(xù)下探趨勢，正式迎來規(guī)模筑底。從發(fā)展趨勢來看，會有更多城市、更多優(yōu)質(zhì)板塊迎來銷售端的信心回暖。各地核心板塊的規(guī)模漲跌，也有望從分化逐步走向趨同。
新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對 陳荻雁
