樓市重磅新政下，市場(chǎng)效應(yīng)迅速顯現(xiàn)，國(guó)慶黃金周期間，一線城市成交大幅增長(zhǎng)。二手房市場(chǎng)作為樓市最真實(shí)的“晴雨表”，不少城市的咨詢量、成交量都出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)。除了這些指標(biāo)外，一小部分二手房東的調(diào)價(jià)、停售行為，也反映了對(duì)于未來(lái)預(yù)期的看好。
上海資深分析師盧文曦表示：“近期房東漲價(jià)的比例大概在5%-8%?！币晃粊?lái)自北京的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，新政后確實(shí)是有一些業(yè)主停售，但不太多，占比大約7%-8%。
的確，新政之下，業(yè)主心態(tài)發(fā)生明顯變化，出現(xiàn)一小波跳價(jià)、漲價(jià)的現(xiàn)象，這一行為從側(cè)面體現(xiàn)了他們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)的樂(lè)觀預(yù)期。不過(guò)，整體的價(jià)格浮動(dòng)并不算高，二手房市場(chǎng)仍處于買方市場(chǎng)。
房東跳價(jià)、降價(jià)并存
從價(jià)格變化來(lái)看，據(jù)記者觀察，整體價(jià)格浮動(dòng)并不顯著。以上海為例，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，在2024年第40周（即9月30日至10月6日）期間，漲價(jià)房源的占比為7.9%，與上周相比擴(kuò)大了0.69個(gè)百分點(diǎn)。
盧文曦表示：“近期房東漲價(jià)的比例大概在5%-8%?！币晃粡臉I(yè)多年的房產(chǎn)中介人士表示：“雖然有漲價(jià)的房源，但是僅僅為個(gè)別案例，數(shù)量并不多?！?/p>
事實(shí)上，房東的心態(tài)也呈現(xiàn)出分化的特征。上海中原地產(chǎn)森蘭板塊負(fù)責(zé)人宋滬雄向記者透露：“新政出來(lái)的當(dāng)天晚上，我經(jīng)手談了5個(gè)房東，有2個(gè)房東說(shuō)等一等暫時(shí)不賣了，有2個(gè)房東直接就調(diào)價(jià)了，調(diào)高了5%，還有一個(gè)房東連夜出發(fā)去外地的，凌晨打電話過(guò)來(lái)說(shuō)要‘跳價(jià)’。這其中，有兩個(gè)房東的房子總價(jià)在700萬(wàn)-1000萬(wàn)之間，1000萬(wàn)的房子跳價(jià)5%，一下跳漲了50萬(wàn)。”
在咨詢中，位于上海浦東、寶山區(qū)的多名中介表示：“房東跳漲只是個(gè)別現(xiàn)象，并不是普遍的情況。其實(shí)一些理性的、真正想賣房的房東會(huì)趁著這波政策利好趕緊出手，是不會(huì)漲價(jià)的，因?yàn)橘u出去才是目的。”
一些“老破小”的小區(qū)房東出于置換需求而急售在新政后繼續(xù)主動(dòng)降價(jià)，例如，上海鞍山四村第二小區(qū)1997年的一套老房子在最近7天內(nèi)直接降價(jià)31萬(wàn)元，從280萬(wàn)元降到249萬(wàn)元，降價(jià)幅度較大。
同樣，北京的二手房也仍然處于“以價(jià)換量”的階段，今年年內(nèi)不少小區(qū)價(jià)格下跌幅度在20%–30%。
在詢問(wèn)中，一位北京鏈家經(jīng)紀(jì)人向記者表示：“是有房東調(diào)價(jià)，但調(diào)價(jià)比例并不高，像一夜跳漲50萬(wàn)這種只是少數(shù)的個(gè)案。有房東想漲價(jià)的也是處在觀望中，因?yàn)檫€要看購(gòu)房者會(huì)不會(huì)買賬。”
個(gè)別業(yè)主下架房源
如上所述，除了個(gè)別漲價(jià)現(xiàn)象外，也有一些業(yè)主在新政后心理預(yù)期提升，下架了房源。
北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原表示，賣家方面，隨著預(yù)期回暖，業(yè)主預(yù)期也更為樂(lè)觀，黃金周期間新掛牌房源數(shù)量減少16%。受買賣雙方行為影響，客源房源比由1:10提升至1:17以上，逐漸由買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為平衡市場(chǎng)。
一位來(lái)自北京的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“9·30”新政后確實(shí)有一些業(yè)主停售，但不太多，占比大約7%-8%。“實(shí)際上每次新政后都會(huì)有這樣的情況，一些業(yè)主先把房源撤下來(lái)，觀察一下市場(chǎng)成交、價(jià)格變化情況，然后再適時(shí)掛出來(lái)。”
位于北京四環(huán)的某中介門店店長(zhǎng)表示：“政策出臺(tái)后，有些業(yè)主看漲，覺得當(dāng)下價(jià)格仍太低，先將房源下架一陣兒，等價(jià)格高點(diǎn)時(shí)再賣。不過(guò)，大部分業(yè)主都是趁著這波利好政策，盡快促成交易。”
不只上海、北京，深圳也有類似現(xiàn)象。深圳中原福田南C區(qū)區(qū)域董事殷冬生向記者表示，確實(shí)有二手業(yè)主下架房源的情況，但是并不是很多，只是一小部分現(xiàn)象?！芭e例來(lái)說(shuō)，假如一個(gè)小區(qū)放了50套房子，下架的大概有兩到三套房。”
殷冬生說(shuō)：“有一位業(yè)主，房子掛牌了一周左右，就在國(guó)慶期間下架了。這個(gè)業(yè)主的想法是，未來(lái)房子是要賣的，但是當(dāng)下不想跟別的業(yè)主去競(jìng)價(jià)，是純賣房而不是換房，所以不著急、無(wú)所謂。也有客戶暫時(shí)不賣而是轉(zhuǎn)租，小區(qū)租金較高，租金回報(bào)率也高。不過(guò)，這也是個(gè)別現(xiàn)象?！?/p>
在殷冬生看來(lái)，業(yè)主的整體心理預(yù)期是向好的，一些業(yè)主認(rèn)為，市場(chǎng)再差也差不到哪里去了。
不過(guò)，殷冬生也認(rèn)為，樓市新政效果是短期向好，長(zhǎng)期還需要經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。
“當(dāng)前仍是買方市場(chǎng)”
剛剛過(guò)去的國(guó)慶節(jié)假期，樓市成交火熱。以一線城市為例，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶小長(zhǎng)假，北京樓市成交量創(chuàng)近年來(lái)同期最高點(diǎn)，其中新建住宅同比上漲超過(guò)200%，二手房上漲超過(guò)150%；深圳新房成交同比大漲10倍，二手房成交同比上漲近3倍，新房成交轉(zhuǎn)化率由2%提升至12%；10月1日-10月6日，上海新房成交5.9萬(wàn)平方米，相比去年同期的2.89萬(wàn)平方米增加約104%。
成交翻倍、開發(fā)商漲價(jià)、房東跳價(jià)……在這種樓市重新火熱的氛圍下，購(gòu)房者心態(tài)也變得緊張起來(lái)，事實(shí)上，隨著新房供應(yīng)量增加和二手房房源充足的掛牌量，市面上可選的房源更多，當(dāng)前還是“買方市場(chǎng)”。
根據(jù)麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月30日-10月6日，包括北京、上海、廣州、重慶等在內(nèi)的重點(diǎn)33城二手房掛牌房源量較去年第40周（2023年10月2日-10月8日）掛牌量上漲3.6%。
二手房掛牌房源增加，與新政放開限購(gòu)、限售息息相關(guān)。不少被限售的房東隨著政策放開“從租轉(zhuǎn)售”，也加緊了“置換”的步伐。較為明顯的是深圳，9月30日，深圳二手房新增掛牌量超過(guò)2900套；國(guó)慶假期首日，深圳二手房新增掛牌量也有880套。
此外，隨著上海增值稅免征年限“5變2”，不少房東也掛出房源。上海鏈家監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)也顯示，在10月1日至10月6日期間，上海鏈家的二手房掛牌量增長(zhǎng)了約40%。
上海寶山區(qū)的一名中介向記者表示：“當(dāng)前的掛牌量仍然處于歷史的高點(diǎn)，無(wú)論是新房和二手房可選的空間都加大，依舊是‘買方市場(chǎng)’；同時(shí)，新政還會(huì)增加一部分置換需求，比如原先‘滿2不滿5’的房東掛出房源出售后可能會(huì)激發(fā)新的置換鏈條?！?/p>
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩 段文平
編輯 楊娟娟 校對(duì) 盧茜
