9月24日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會主要負(fù)責(zé)人介紹了金融支持經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況。多項重磅政策同時推出，加大貨幣政策調(diào)控強度，進一步支持經(jīng)濟穩(wěn)增長。
在此次發(fā)布會上，中國人民銀行行長潘功勝表示，將降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計平均降幅在0.5個百分點左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。
對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進解讀稱：“央行此次政策，覆蓋存量房貸和新購房需求，覆蓋面廣，惠及力度大，為購房成本降低、持續(xù)增強購房信心、持續(xù)降低存量房貸風(fēng)險發(fā)揮了積極的作用。這也是去年首次降低存量房貸利率以來，全國第二次降低存量房貸利率，實實在在為購房者或還貸家庭減輕月供負(fù)擔(dān)?！?/p>
若降低50個基點，百萬房貸月供減300元
2024年以來，央行兩次下調(diào)5年期以上LPR（貸款市場報價利率）合計35個基點至3.85%，同時取消了全國層面首套、二套房貸利率下限，目前除了北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國其他城市均取消了利率下限。
據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，當(dāng)前存量房貸平均利率在3.92%左右，而新增的房貸平均利率在3.3%左右，也就是存量房貸平均和新增房貸利差有60多個基點。存量房貸利率與新增房貸利率的差距進一步擴大，因此“存量房貸利率下調(diào)”的呼聲也逐漸增高。
新增房貸利率快速下行，導(dǎo)致存量和新增的“剪刀差”再次擴大，是此次央行下調(diào)存量房貸利率的重要原因。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“此次存量房貸利率下調(diào)后，預(yù)計提前還貸的現(xiàn)象會明顯緩解。同時，對普通工薪家庭來說是生活支持上的貼補，有利于促進消費?！?/p>
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出：“如果存量房貸利率降低50個基點，也就是意味著基本上存量房貸和新增房貸的平均利差只有10-15個基點，這對于還貸者來說是一大利好?！?/p>
嚴(yán)躍進測算，若可以降低50個基點，那么對于100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式，其月供可以減少300元。
目前，北京首套房貸利率為3.4%，二套房貸利率五環(huán)外購房為3.6%，五環(huán)內(nèi)購房為3.8%。2022年購置首套房的梁雯，現(xiàn)在的房貸利率是4.5%，如果按照央行“引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近”的說法，其房貸利率可能會接近3.4%。而如果按照0.5個百分點的降幅，則是降至4%?！氨本┚唧w能降低多少，加點是否能取消，還需要看具體的政策?！绷忽┱f。
降低二套房首付比例，進一步支持改善型置業(yè)
此次央行還宣布，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。
對此，中泰證券研究所政策團隊首席分析師楊暢解讀稱：“統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，進一步降低了購房門檻，為吸引居民參與樓市創(chuàng)造了條件。”
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場還處于深度調(diào)整中。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1-8月份，新建商品房銷售面積6.06億平方米，同比下降18.0%，其中住宅銷售面積下降20.4%；新建商品房銷售額59723億元，同比下降23.6%，其中住宅銷售額下降25.0%。截至8月末，商品房待售面積7.38億平方米，同比增長13.9%，其中住宅待售面積增長21.5%。
嚴(yán)躍進認(rèn)為，降低二套房首付比例將帶動改善型置業(yè)入市，其表示：“針對首付比例，此次對于二套房或改善型住房落實了寬松的首付比例導(dǎo)向。過去二套房的首付比例雖然下調(diào)，但略高于首套房。但此次下調(diào)至15%，有助于促進二套房或改善型住房的首付比例和購房門檻降低。簡單測算，若是一個家庭認(rèn)購一套400萬總價的二套房，過去首付款需要100萬，但現(xiàn)在降低為60萬，直接減少40萬，自然激活改善型或換房的需求?！?/p>
新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩 段文平
編輯 楊娟娟 校對 劉軍
