除了去庫存外，保障房也是今年以來政策高頻的關(guān)鍵詞。收購已建成的存量商品房用作保障性住房，即“收儲”，成當前籌集保障性住房的重要渠道之一。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至目前，約60城表態(tài)支持國有企業(yè)收購存量房用作保障房，其中超25城發(fā)布征集公告，深圳、長沙、重慶等一二線城市也已跟進。
在業(yè)內(nèi)人士看來，當前“收儲”面臨收儲價格、供需錯配等挑戰(zhàn)，推進節(jié)奏仍有待進一步提速，預計后續(xù)貸款投放節(jié)奏或?qū)⑦M一步加快，預期資金支持力度也將增強。
70平方米以下小戶型成為“收儲”重點
8月19日，湖南省長沙市保障性住房建設(shè)發(fā)展有限公司發(fā)布《關(guān)于收購商品房用作保障性住房的征集通告》，這是繼深圳之后，又一發(fā)布收儲征集計劃的重要城市。長沙征集范圍為長沙市芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)、長沙縣、瀏陽市、寧鄉(xiāng)市行政區(qū)域內(nèi)已建成未出售的商品房項目。
長沙“收儲”房源條件需滿足四個條件 ，包括位置合適，處于交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)位，貼近區(qū)域發(fā)展核心片區(qū)，具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)展優(yōu)勢；戶型面積合適，原則上項目（房源）主力戶型面積應(yīng)滿足長沙市保障性住房戶型、面積（120平方米以下）要求；生活便利，周邊交通便利，臨近地鐵口、公交站，具備基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套相對完善等宜居條件；手續(xù)齊全，擬收購項目須房源權(quán)屬清晰可交易，四證齊全，保證項目的合法合規(guī)性，滿足金融機構(gòu)的貸款要求。
長沙上述的“收儲”條件較有代表性。與深圳相比，則是“收儲”戶型面積不同。比如，8月7日，深圳安居集團在征集通告中提到，項目（房源）主力戶型面積應(yīng)滿足深圳市保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求。優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實現(xiàn)封閉管理的樓棟項目（房源）。
而廣東省惠州收儲房源與長沙相同，單套面積在120平方米以下。但從各地政策來看，70平方米以下的小戶型商品房成為“收儲”的重點。除深圳外，北海要求以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主；大連市也將單套建筑面積70平方米以下作為收購重點；佛山市也明確要求，用于保障性租賃住房的，以單套建筑面積不超過70平方米的小戶型為主
還有部分城市強調(diào)房源要滿足一定車位配比。比如杭州市臨安區(qū)提出，即60平方米（含）以下的每套按0.6個車位比例配置。此外，強調(diào)收購以不超過周邊房源、車位的評估價作為最高限價等。
從目前整體來看，各地征集公告中對收購價格、收購項目的面積有一定要求。對此，明源不動產(chǎn)研究院的總結(jié)是，資產(chǎn)負債和法律關(guān)系清晰，已取得竣工驗收備案證明，房源權(quán)屬清晰可交易，項目周邊交通便利、配套設(shè)施完善，滿足一定車位配比等。優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實現(xiàn)封閉管理的樓棟項目。收購的面積要求是用于配售的房源面積在60平方米至120平方米之間，用于保障房配租的房源面積在70平方米以內(nèi)。價格要與同地段、同類型商品房有比較明顯的價差，一般是市場價的5折至6折。房源交易單價以成本法的評估方式確定，原則上為“土地成本+建安成本”。
“在收購過程中，除關(guān)注房源的戶型面積、價格和位置，以確保其符合保障性住房的標準外，政府將努力以合理價格快速配售收購后的房源，避免形成新的庫存壓力?！?span>明源不動產(chǎn)研究院分析人士這樣表示。
提速“收儲”利于推動住宅庫存大幅回落
后續(xù)還有更多城市將跟進發(fā)布“收儲”征集公告。綜合來看，國企收儲未售新房將對市場產(chǎn)生多方面影響。有利于加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求，促進房產(chǎn)資源合理配置。其次有利于市場庫存的去化，緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，去庫存效果最為直接。又由于本輪將收儲對象定為已建成未出售商品房，也將有利于促進房企加快項目竣工節(jié)奏。而房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。
根據(jù)此前中指研究院測算，3000億元保障房再貸款共可收儲約7161萬平方米的商品住宅。以2023年全國商品住宅銷售面積9.5億平方米計，收儲規(guī)模占新建住宅銷售比重約7.6%；以2024年6月末住宅待售面積3.83億平方米計，收儲將推動住宅待售面積回落18.7%。當然，收儲的帶動規(guī)?？梢詼y算出來，但實際效果有待落實。
在中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜看來，當前國企“收儲”未售新房推進節(jié)奏仍有待進一步提速，目前發(fā)布征集公告的城市仍較少，另據(jù)央行公布數(shù)據(jù)，截至6月底保障性住房再貸款余額為121億元。國企收儲的推進可能會面臨一定挑戰(zhàn)，包括收儲價格、供需錯配等，比如：在一些房企庫存壓力大、出售意愿較強的城市，保障房需求相對有限，國企收儲規(guī)?？赡茌^??；而在一些保障房需求相對強烈的城市（一線和核心二線城市），市場庫存水平可能也不高，房企折價出售存量房的意愿也相對較低。
“7·30政治局會議再次強調(diào)要‘積極支持收購存量商品房用作保障性住房’，意味著未來相關(guān)配套政策有望繼續(xù)完善?！标愇撵o預計后續(xù)貸款投放節(jié)奏或?qū)⑦M一步加快，資金支持力度也存在一定增強預期。若下半年各項措施落實到位，則將對去庫存、穩(wěn)市場起到積極作用，有利于加快房地產(chǎn)市場企穩(wěn)恢復。
明源不動產(chǎn)研究院分析人士也認為，“收儲”存量房做保障房舉措可以減輕庫存壓力，加快保障房建設(shè)，對沖商品房投資下降，間接刺激內(nèi)需和消費。當前對于一些收購主體，出于商業(yè)可持續(xù)性考慮，收儲路徑還需進一步探索?！笆諆Α蹦Ｊ讲艅倓傞_始，未來隨著各城市的摸索及實施、推廣，將對去化庫存、穩(wěn)定市場起到明顯的積極作用。
事實上，“收儲”也被視為緩解房地產(chǎn)市場風險的途徑之一。其中，華泰證券就認為，在當前政策環(huán)境下，降息與“收儲”政策的逐步實施，可能有助于房地產(chǎn)市場信心的修復，并推動市場盡快筑底。
新京報記者 袁秀麗
編輯 徐倩
校對 趙琳
